Lấp khoảng trống pháp lý condotel là nhu cầu cấp thiết

(Xây dựng) – Bà Trần Thị Mỹ Lộc - Phó Tổng Phụ trách kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng của VinGroup cho rằng, thị trường condotel vẫn phát triển theo đà của nó, nhanh hơn các quy định của pháp luật. Condotel nếu không làm bây giờ sẽ mất cơ hội, vì vậy, việc lấp khoảng trống pháp lý condotel đang là nhu cầu cấp thiết và tất yếu.

Đồng quan điểm với bà Mỹ Lộc, ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Savills Hotels châu Á Thái Bình Dương chia sẻ: Từ năm 2014 đến nay, Việt Nam xuất hiện “cơn sốt” đầu tư phát triển loại hình condotel (loại hình khách sạn được xây dựng theo kết cấu căn hộ chung cư để du khách có thể sử dụng các tiện ích tương tự của một căn hộ chung cư và phục vụ cho mục đích kinh doanh du lịch) tập trung tại các khu vực ven biển như: Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hóa, Nghệ An, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Bình Thuận, Phan Thiết, Vũng Tàu, Phú Quốc…

30 nghìn căn condotel đang tồn tại thiếu pháp lý

Bà Trần Thị Mỹ Lộc nhận định: Vinhomes hiện nay đã có 3.000 khách hàng mua sản phẩm condotel của Vinpearl tại 3 dự án ở Nha Trang và Đà Nẵng. Trong vòng 3,5 năm qua, mỗi năm Vinpearl chi trả cam kết lợi nhuận cho khách lên tới 900 tỷ đồng.

“Thực tế, bất động sản condotel vẫn là sản phẩm giàu tiềm năng về du lịch nghỉ dưỡng, hợp pháp theo Luật Kinh doanh bất động sản, góp phần không nhỏ vào chủ trương phát triển du lịch mà Việt Nam đang theo đuổi. Vấn đề đặt ra là cách phát triển của từng doanh nghiệp, các chủ đầu tư cam kết như thế nào và liệu mức cam kết đó có phù hợp hay không, cũng như cách ứng xử của cơ quan quản lý Nhà nước với loại hình này như thế nào để đảm bảo hạn chế rủi ro về tranh chấp trong phân khúc này”.

Nói về những lý do thuyết phục nhà đầu tư tiếp tục đầu tư vào condotel, bà Trần Thị Mỹ Lộc đánh giá: “Thứ nhất, bất động sản nghỉ dưỡng đang là thị trường tiềm năng và là khuynh hướng, là món đầu tư an toàn hiệu quả. Tuy nhiên, khách hàng phải lựa chọn được chủ đầu tư uy tín, có đạo đức kinh doanh và khả năng vận hành quản lý tốt. Tiếp theo, dù condotel là xu hướng ngoại lai nhưng bắt đúng xu hướng tất yếu của thế giới. Bên cạnh đó, đây cũng là món đảm bảo tài sản lâu dài và có tài sản gia tăng phi mã. Cuối cùng, khung pháp lý sẽ được hoàn thiện, cơ hội bây giờ ko làm thì sau này mất cơ hội”.

Theo ông Hà Văn Siêu - Phó Tổng Cục trưởng Tổng Cục Du lịch Việt Nam, Du lịch Việt Nam đã tăng trưởng vượt bậc. Số lượng khách quốc tế trong tháng 11 vừa qua đã lên mức cao nhất trong lịch sử, đồng thời cũng đánh dấu lần đầu tiên phá vỡ mốc đón 16 triệu lượt khách quốc tế. Năm 2011 cả nước mới có 256 nghìn buồng phòng thì đến năm ngoái đã đạt 550 nghìn buồng phòng, tốc độ tăng trưởng quy mô buồng bình quân 12%/năm trong đó có đóng góp lớn từ số phòng nghỉ từ condotel. Với đà tăng trưởng này, Du lịch Việt Nam sẽ cất cánh lên một tầm cao mới và thực sự trở thành một ngành Kinh tế mũi nhọn trong thập kỷ tới và 1m2 đầu tư vào bất động sản du lịch vượt trội lợi ích hơn lĩnh vực đầu tư khác.

Thống kê từ Savill chỉ ra số liệu, từ năm 2017 - 2019, thị trường có khoảng trên dưới 30 nghìn căn condotel được chào bán. Trong dòng chảy đầu tư vào condotel, hàng loạt chủ đầu tư đã đưa ra cam kết riêng với chính sách lợi nhuận từ 8 - 15% với khách hàng từ khi hình thành dự án, nhưng không căn cứ trên quy định pháp lý nào. Cam kết lợi nhuận là chính sách phổ biến của các chủ đầu tư để thu hút khách hàng và dường như đã xảy ra một cuộc cạnh tranh giữa các dự án, dẫn đến những mức lợi nhuận cam kết cao.

Đến thời điểm bắt đầu đi vào vận hành từ năm 2018 - 2019, hàng loạt dự án đã không thể khai thác và đạt lợi nhuận như kỳ vọng, dẫn đến việc chậm trả lợi nhuận hoặc hủy giao kết với các lý do: Khó khăn về dòng tiền, khung pháp lý condotel chưa cụ thể, hoạt động kinh doanh còn nhiều bất cập...

Trao đổi về vấn đề này, ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, vấn đề lớn nhất của condotel là tính pháp lý, condotel được bán ra như một loại hình nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng loại hình căn hộ condotel lại thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn vì không phải là dự án nhà ở. Do vậy, hàng loạt dự án Condotel đến nay vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi đó, trách nhiệm chủ đầu tư chưa được ràng buộc. Điều này đồng nghĩa với việc rủi ro sẽ thuộc về khách hàng.

“Từ đầu năm 2017, việc xây dựng khung pháp lý cho condotel để đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư và khách hàng đã nhiều lần được VNREA đưa ra. Các Bộ: Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường, Văn hóa, Thể thao và Du lịch, Kế hoạch và Đầu tư cũng đã có ý kiến về sự đồng thuận trong việc cần thiết xây dựng khung pháp lý cho condotel. Tuy nhiên, đến nay phân khúc bất động sản này vẫn gặp nhiều bất trắc do chưa có một khung pháp lý định hình”, ông Nguyễn Trần Nam cho hay.

Mới đây nhất, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Horea cũng có văn bản gửi các cơ quan quản lý Nhà nước về kiến nghị phải sớm hoàn thiện cơ sở pháp lý để thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, condotel phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp.

Nỗ lực gỡ khó nhìn từ Sở Xây dựng Đà Nẵng

Liên quan đến những vấn đề Đối với dự án khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire, Sở Xây dựng Đà Nẵng đã cấp phép xây dựng 1.969 căn hộ khách sạn (tòa nhà Cổ Cò 1: 686 căn hộ, tòa nhà Cổ Cò 2: 637 căn hộ, tòa nhà Cổ Cò 3: 536 căn hộ, tòa nhà Naman Garden: 110 căn hộ).

Sở Xây dựng Đà Nẵng cho hay, để tháo gỡ vướng mắc liên quan đến công tác quản lý Nhà nước, Sở Xây dựng đã chủ động tham mưu UBND thành phố có văn bản đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn một số nội dung về quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế căn hộ khách sạn, điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

Liên quan đến việc căn hộ khách sạn tại dự án được chuyển thành căn hộ chung cư, Sở Xây dựng Đà Nẵng cho biết, ngày 01/02/2019, Chủ tịch UBND thành phố Đà Nẵng đã có Quyết định 593/QĐ-UBND phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết TL 1:500 phân khu quy hoạch số 01 - Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire, có nội dung liên quan đến việc chuyển đổi căn hộ khách sạn (không hình thành đơn vị ở) thành căn hộ chung cư (hình thành đơn vị ở).

Cụ thể, chuyển đổi 1.016 căn hộ khách sạn trong tổng số 1.856 căn hộ khách sạn tại các công trình đang xây dựng tại cụm HH3 (tòa nhà Cổ Cò 1), HH5 (tòa nhà Cổ Cò 2), HH2 (tòa nhà Cổ Cò 3) thành căn hộ chung cư.

Chuyển đổi 554 căn hộ khách sạn trong tổng số 1.657 căn hộ khách sạn tại công trình chưa xây dựng tại cụm HH1 (tòa nhà Cocobay Tower) thành căn hộ chung cư.

Chuyển đổi các công trình căn hộ khách sạn cao tầng chưa xây dựng tại các cụm HH4, HH6, HH7 thành căn hộ chung cư, biệt thự, nhà liền kề.

Đồng thời, cho phép bổ sung quy hoạch một số công trình để bố trí văn phòng quản lý, công trình phụ trợ, trường học, trạm y tế, nhà sinh hoạt cộng đồng, trung tâm thương mại, nhà xe… đảm bảo đáp ứng nhu cầu của người dân.

Về thủ tục chuyển đổi, Sở Xây dựng cho biết để chuyển đổi căn hộ khách sạn thành căn hộ chung cư, chủ đầu tư phải thỏa thuận cụ thể với khách hàng để làm cơ sở lập hồ sơ thiết kế điều chỉnh, gửi Cục Quản lý hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng) có ý kiến, trước khi Sở Xây dựng cấp phép xây dựng điều chỉnh theo quy định.

Riêng đối với các công trình chưa xây dựng, chủ đầu tư tổ chức lập hồ sơ thiết kế, gửi Cục Quản lý hoạt động xây dựng - Bộ Xây dựng thẩm định, trước khi Sở Xây dựng cấp phép xây dựng theo quy định.

Đồng thời, chủ đầu tư phải triển khai đầu tư đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo đúng quy hoạch chi tiết được duyệt, phù hợp với tiến độ công trình nhà ở, đảm bảo chất lượng dịch vụ đáp ứng nhu cầu của người dân đến ở.

Về thỏa thuận chi phí chuyển đổi căn hộ khách sạn thành căn hộ chung cư, thu nhập cam kết, Sở Xây dựng đề nghị hai bên căn cứ hợp đồng/thỏa thuận đã ký giữa chủ đầu tư và khách hàng để xử lý các vấn đề có liên quan. Trong trường hợp có tranh chấp, đề nghị các bên liên hệ tòa án có thẩm quyền để xem xét, giải quyết.

Giới chuyên gia đánh giá, đây là nỗ lực của chính quyền Đà Nẵng trong bối cảnh thị trường bất động sản tại đây trầm lắng và khan hiếm nguồn cung pháp lý sạch và gỡ khó cho condotel trên cơ sở vận dụng những điều khoản đầy đủ của các luật gồm Luật Nhà ở và Kinh doanh bất động sản, Luật Môi trường, Luật Xây dựng, Luật Đất đai...

Bộ Xây dựng: Hoàn thành quy chuẩn tiêu chuẩn condotel trong năm 2019

Tại cuộc họp báo thường kỳ của Chính phủ ngày 2/12, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng khẳng định Chính phủ sẽ ban hành những quy định cụ thể về kinh doanh loại hình condotel.

Thứ trưởng Lê Quang Hùng nhận định, theo đúng tinh thần chỉ đạo của Thủ tướng, trong tháng 12, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch sẽ phối hợp hoàn hành các vấn đề pháp lý liên quan đến condotel như: Quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy chế vận hành quản lý, chuyển nhượng, mua bán, cấp chứng nhận sở hữu.

Thứ trưởng Lê Quang Hùng nhận định, condotel đang bộc lộ những vướng mắc về hành lang pháp lý. Theo ông Hùng, Luật Du lịch đã có quy định về các loại hình cơ sở lưu trú du lịch bao gồm: Biệt thự du lịch, căn hộ du lịch và nhà ở có phòng có khách du lịch thuê, còn lại các luật liên quan như: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai thì lại chưa có định danh về loại hình condotel nên chưa có hành lang pháp lý tiếp theo.

Ngoài ra, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng các loại hình này cũng chưa có, chưa rõ ràng giữa việc sở hữ có thời hạn với nhà ở lâu dài. Quy định vận hành, quản lý loại hình này trong Luật Kinh doanh bất động sản chưa rõ.

Lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng cho biết sẽ đề xuất xây dựng hướng dẫn, trong đó có mẫu hợp đồng mua bán condotel. Qua đó, sẽ có những điều khoản ràng buộc trách nhiệm và quyền lợi của người bán, người mua, lưu ý lợi nhuận cam kết… Việc lưu ý lợi nhuận cam kết trong hợp đồng mẫu sẽ tạo ra hành lang pháp lý, cơ quan Nhà nước can thiệp ở mức độ phù hợp.

Ông Nguyễn Đức Thành - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô - chủ đầu tư dự án cocobay lý giải, cơ sở để cocobay điều chỉnh được quy hoạch là dựa trên quy hoạch ban đầu đã được phê duyệt năm 2011.

Thời điểm đó, dự án có tên Khu Nghỉ dưỡng và Nhà ở cao cấp The Empire với quyền sử dụng đất ở và đất sản xuất kinh doanh lâu dài và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Ông Thành cho biết, việc chuyển đổi từ căn hộ khách sạn sang căn hộ chung cư để ở không hề dễ dàng đối với các dự án condotel bởi ngoài việc phải nộp thêm nghĩa vụ tài chính, chủ đầu tư phải có quỹ đất đủ rộng để xây dựng các công trình công cộng để phù hợp với quy hoạch nhà ở.

Sở dĩ các dự án condotel khác khó có thể chuyển đổi được vì không còn quỹ đất trong khi cocobay có tổng diện tích đất lên tới 52ha và phần diện tích chưa xây dựng vẫn còn nhiều nên có đủ quỹ đất xây dựng thêm nhà trẻ, trạm y tế, trường học, nhà xe...