Kỳ 4: “Hệ số sử dụng đất” thủ phạm gây ra sai phạm trong xây dựng tại các nhà liên kế khu trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh

(Xây dựng) - Sai phạm liên hoàn được hiểu là xây dựng theo giấy phép, sau hoàn công lại tự xây tiếp, tự chuyển đổi công năng và khi mua bán sang tên thì phải chạy để cơ quan chức năng cho cập nhật trên giấy chủ quyền và nếu kinh doanh tiếp tục thì phải chạy hợp thức hóa.

Nhà ở riêng lẻ “khủng” tại hẻm 33 đường Bến Lội, phường Bình Trị Đông, quận Bình Tân (Ảnh: Hà An).

Sai phạm từ năm 2022 trở đi sẽ được nêu ở một dịp thuận lợi, nhưng dự báo sai phạm xây dựng sẽ tăng lên mà chưa có dấu hiệu thuyên giảm cho dù các cơ chức năng, quyết tâm trừng trị? Theo bách khoa toàn thư thì hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng (tổng diện tích sàn của công trình không bao gồm diện tích sàn của tầng hầm và mái) trên tổng diện tích lô đất như là một công thức hệ số sử dụng đất = (tổng diện tích sàn xây dựng/diện tích lô đất). Tại Việt Nam hệ số sử dụng đất là một trong ba chỉ tiêu quan trọng gồm hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng và tầng cao. Quy chuẩn xây dựng Việt Nam năm 1997 đã có khái niệm quy định về hệ số sử dụng đất là 5 lần. Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành năm 2008 và thực hiện đến năm 2018 đã loại bỏ khái niệm về quản lý chỉ tiêu hệ số sử dụng đất.

Hiện tại chưa có quan điểm thống nhất về hệ số sử dụng đất nên các quy định về chỉ tiêu tính toán tổng diện tích sàn xây dựng cũng chưa có quy định nào. Ví dụ: Diện tích thang máy, thang bộ, thang thoát hiểm chưa được đề cập cụ thể, vì nếu tính đó là diện tích sàn thì chưa thuyết phục, mặc dù vẫn ảnh hưởng đến việc sử dụng đất. Vấn đề là có tính hay không cần được rõ ràng để loại trừ việc xin, cho. Trong khi đó quy định về chỗ để xe, gian lánh nạn, PCCC, hệ thống kỹ thuật đã không được hướng dẫn chi tiết, xác định rõ ràng và mơ hồ.

Ví dụ: Khi hoàn công thì diện tích sàn đó là phục vụ để xe công trình, nhưng hoàn công xong chủ đầu tư không để xe nữa mà làm việc khác, việc chế tài như thế nào thì còn bỏ ngỏ. Đã là quy định của pháp luật là phải chi tiết và rõ ràng thì mới thực hiện được. Chưa kể đến việc khi tính ô thang máy, thang bộ, thang thoát hiểm vào hệ số sử dụng đất, đã đẩy chủ đầu tư vào thế phải xây nhỏ tối thiểu, mà lẽ ra cần phải xây rộng tối đa để phục vụ khi di chuyển.

Theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN số 01/2021 ngày 19/05/2021, tại điều 1.4.21 Hệ số sử dụng đất là: Tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và để xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất. Từ năm 2014 đến hết năm 2021, cơ quan quy hoạch đang áp dụng tại khu 930 ha trung tâm hiện hữu Thành phố Hồ Chí Minh với hệ số sử dụng đất là 3.0, 4.0, 5.0 đến 12.0 không tính diện tích tầng hầm. Với hệ số sử dụng đất là 3.0 thì chiều cao tối đa khoảng 15m, với 4-5 tầng, nếu cao nhất là 12.0 thì cũng chỉ xây cao nhất là 20 tầng. Do vậy tại khu 930ha, nơi có hệ số 3.0, 4.0, 5.0 các nhà xây trên 9 tầng là vi phạm hệ số sử dụng đất hoặc xây giếng rồi lấp sau hoàn công. Đây là thủ phạm cho nhiều sai phạm xây dựng đã và đang hoành hành tại các nhà liên kế xây dựng tại khu 930ha từ năm 2014 đến hết năm 2021. Khu vực Tân Cảng với số căn hộ được duyệt là 5 ngàn, hệ số sử dụng đất 12.0 thì cao nhất là 20-25 tầng. Nhưng hiện tại đã xây 50 tầng, 81 tầng với hơn 12 ngàn căn hộ, hệ số sử dụng đất khoảng 25.0 vẫn được xem là hợp lệ, với quy hoạch hạ tầng đô thị cũ không được đầu tư thêm hạng mục nào?

Ví dụ: Điển hình về hệ số sử dụng đất tại lô 3-5 Khu đô thị mới Thủ Thiêm (lô đất được đấu giá ngày 10/12/2021) có diện tích 6.446m2 hệ số sử dụng đất là 2.33 chỉ xây được 3-4 tầng. Cùng thời điểm, lô đất hơn 6 ngàn m2 tại khu Ba Son trung tâm Thành phố với hạ tầng cũ chưa nâng cấp thì được xây 60 tầng, khởi công tháng 03/2022 với hệ số sử dụng đất khoảng 17.0 gấp 8 lần đô thị Thủ Thiêm?

Nhà liên kế khu trung tâm hiện hữu chiếm khoảng 80% các loại nhà, hệ số sử dụng đất thắt cổ chai, để tạo cơ chế xin cho với nhà đầu tư, từ nhiều năm nay cần phải được tháo gỡ quyết liệt.

Kết luận: Sai phạm xây dựng của các nhà liên kế khu trung tâm hiện hữu (930ha) Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2014 đến nay đã được hoàn công và chưa hoàn công phải đập bỏ đều do nguyên nhân về việc cho phép hay không cho phép điều chỉnh hệ số sử dụng đất. Nhiều sai phạm hoàn công “nửa vời” trên giấy chủ quyền. Các sai phạm do không tìm được “đường dây” thì xử lý đập bỏ, hoặc bị treo “hãy đợi đấy”. Hệ lụy của sự bất cập hệ số sử dụng đất đã làm cản trở các hoạt động đầu tư, tạo điều kiện cho việc cơi nới, sữa chữa tạm bợ, chắp vá… góp phần làm xấu bộ mặt đô thị khu trung tâm Thành phố. Chỉ tiêu kiến trúc bao gồm: Chiều cao, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, phải quy hoạch đồng bộ để nhà đầu tư được xây một căn nhà bình thường, phù hợp cảnh quan đô thị, hài hòa tuyến phố là góp phần vào sự phát triền kinh tế, ổn định xã hội, phát huy được mọi nguồn lực của nhà đầu tư, từ chủ trương minh bạch của Nhà nước.

Liên quan đến chỉ tiêu kiến trúc khu trung tâm hiện hữu Thành phố Hồ Chí Minh đã được báo chí lên tiếng từ lâu, nhưng đến nay vẫn chưa nhận được sự phản hồi. Thời gian công luận lên tiếng (tháng 10/2019) cũng là dịp kỳ họp Quốc hội, cũng là thời gian cao điểm quyết tâm xử lý xong 6.825 vụ vi phạm xây dựng theo Chỉ thị 23 ngày 27/05/2019 của Thành ủy Thành phố Hồ Chí Minh là hết tháng 06/2020 là phải xử lý xong. Đề nghị Thanh tra Nhà nước vào cuộc để thanh tra toàn diện sai phạm đầu tư và xây dựng tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Kết luận Thanh tra phục vụ cho việc phân loại, hợp thức hóa, xử lý cụ thể các sai phạm, đồng thời để bổ sung, sửa đổi các quy định về xử phạt vi phạm trong xây dựng, nâng cao vị thế pháp luật trong cấp phép và thanh kiểm tra, xử phạt chủ đầu tư, cán bộ có liên quan trong hoạt động đầu tư xây dựng (cơ quan quy hoạch cấp phép là cơ quan liên quan đến hoạt động đầu tư xây dựng). Sai phạm trong xây dựng, sau hoàn công, chuyển đổi công năng từ nhà ở phải được phát hiện và xử lý kịp thời. Mọi nhà ở, văn phòng, cơ sở kinh doanh phải được hợp thức hóa công năng theo đúng quy định của pháp luật. Chấm dứt việc tùy tiện chuyển đổi công năng của nhà ở thành cơ sở kinh doanh là góp phần ổn định và phát triển kinh tế bền vững.

Công luận mong nhận được sự phản hồi từ các cơ quan liên quan của Thành Phố Hồ Chí Minh. Nhận diện ý chí “cải thiện môi trường đầu tư” của lãnh đạo Thành phố phải bắt đầu từ việc bình thường, nếu không nhận diện được sự bình thường thì mục tiêu “cải thiện” sẽ không đạt được hiệu quả.