Góp ý dự thảo sửa đổi Luật Đất đai: Đất dự án phát triển nhà ở vùng nông thôn sẽ thế nào?

(Xây dựng) - Lâu nay thường nói tới đất dự án nhà ở khu vực đô thị, còn đất dự án nhà ở vùng nông thôn sẽ thế nào? Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất ra sao trong nội dung dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang lấy ý kiến đóng góp? Là doanh nghiệp từng phát triển dự án nhà ở tại những vùng nông thôn, doanh nhân Nguyễn Nam Phương, Chủ tịch HĐTV Công ty TNHH Lan Anh, thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã có những góp ý Luật Đất đai sửa đổi đáng chú ý.

Dự án nhà ở tại vùng nông thôn Châu Đức tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu do Công ty TNHH Lan Anh đầu tư.

Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất

Trong bản góp ý 25 ý kiến cho dự thảo sửa đổi Luật Đất đai của bà Nguyễn Nam Phương, Chủ tịch HĐTV Công ty TNHH Lan Anh, Phó Bí thư Chi bộ Doanh nghiệp trực thuộc Thành ủy thành phố Bà Rịa, Hội viên VCCI tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu có những điểm đáng chú ý. Trong đó, bà Phương quan tâm, góp ý về những điều kiện liên quan tới đất dự án nhà ở, khu đô thị, đặc biệt là dự án nhà ở, khu đô thị tại vùng nông thôn.

Đối với Điều 29 – Thời điểm được thực hiện quyền của người sử dụng đất. Trong nội dung này có quy định về trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất. Đối với nội dung này, bà Phương đề nghị Chính phủ nghiên cứu, bổ sung thay thế từ: giao đất, cho thuê đất thành cho phép chuyển quyền sử dụng đất và ghi rõ thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng đất.

Đồng thời, bà Phương cũng đề nghị Chính phủ nghiên cứu, bổ sung với trường hợp doanh nghiệp có đất nhận chuyển nhượng của dân đầu tư dự án nhà ở, Chính phủ nên quy định theo hướng mở và cụ thể hơn, tạo điều kiện cho nhà đầu tư. Dự án nhà ở khu đô thị nên cho nhà đầu tư được bán nền thương phẩm 80% của diện tích đất ở trên tổng diện tích đất ở của dự án, để có nguồn vốn đầu tư công trình xã hội. Còn lại 20% xây dựng nhà ở thương mại bán. Diện tích đất ở còn lại chủ đầu tư phải xây dựng nhà hoàn thiện và hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước mới đủ điều kiện bán, tặng cho. Tuy nhiên, khi bán chủ đầu tư không được cầm cố tài sản vay vốn ngân hàng, để tránh tình trạng một dự án vừa thế chấp vừa bán cho dân, giảm rủi ro dân bị mất tiền còn mang lại gánh nặng rắc rối cho cơ quan pháp luật.

Trường hợp chủ đầu tư chậm trễ việc thực hiện đầu tư xây dựng hoàn thành dự án và chậm trễ hoàn thành nghĩa vụ tài chính do lỗi của cơ quan Nhà Nước. Chậm trả thủ tục hành chính và tính giá đất, khảo sát giá đất chậm trễ kéo dài nhiều năm, chủ đầu tư chưa hoàn thành được nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước do lỗi của cơ quan Nhà Nước làm chậm trễ thì không xử phạt chủ đầu tư và không thu hồi dự án. Trường hợp này cơ quan Nhà nước phải chịu trách nhiệm kiểm điểm và bồi thường thiệt hại cho doanh nghiệp (nếu có).

Đối với các trường hợp không thuộc quy định tại điểm a khoản này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện quy định tại khoản 2 Điều này để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở, được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Chủ đầu tư phải cam kết tài sản đất không cầm cố, thế chấp ngân hàng, thì mới được xem xét đủ điều kiện huy động vốn, được giao dịch mua bán chuyển nhượng, nhận cọc trước khi tách thửa các nền đất và chủ đầu tư cam kết thời gian ký công chứng sang tên chuyển nhượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân thời hạn 1 năm và không quá 2 năm.

Bà Phương cho rằng, Chính phủ nên nghiên cứu bổ sung vào luật để phù hợp, tạo điều kiện để doanh nghiệp dùng nguồn vốn tư nhân đầu tư phát triển. Bởi nếu Nhà nước đưa ra điều kiện doanh nghiệp đầu tư kinh doanh dự án nhà ở phải đầu tư hoàn thành hạ tầng và hoàn thành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được đủ điều kiện chuyển nhượng cho người dân thì doanh nghiệp sẽ hạn chế đầu tư vào vùng nông thôn thì sẽ chậm phát triển nền kinh tế đất nước.

Điều 53, quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê. Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở có quy định: “Đối với khu vực đô thị và khu vực quy hoạch phát triển đô thị thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô”. Nội dung này bà Phương đề nghị Chính phủ nên xem xét hướng mở để thu hút nguồn vốn tư nhân đầu tư phát triển.

Cụ thể, bà Phương đề nghị Chính phủ tạo điều kiện cho chủ đầu tư dự án nhà ở khu đô thị và các vùng thị trấn được bán nền thương phẩm 80% trên tổng diện tích đất ở của dự án. Tuy nhiên, khi bán nền chủ đầu tư phải hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, được nghiệm thu đưa vào sử dụng thì mới được bán chuyển nhượng nhận cọc. Để có nguồn vốn đầu tư công trình xã hội, xây dựng nhà ở của diện tích đất ở còn lại 20% chủ đầu tư phải đầu tư hoàn thành công trình xã hội và hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, thì mới được bán 20% diện tích nhà.

Đồng thời, bà Phương cũng đề nghị nên quy định theo hướng mở để tạo điều kiện cho nhà đầu tư dự án nhà ở khu đô thị được bán 80% nền thương phẩm (chủ đầu tư được bán, chuyển nhượng và nhận cọc) khi đã hoàn thành hạ tầng kỹ thuật. Nên quy định nhà đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị với quy mô diện tích từ 5ha trở lên phải dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội. Chủ đầu tư không được nộp giá trị bằng tiền của 20% diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội. Cần phải có quy định rõ để các chủ đầu tư có trách nhiệm với cộng đồng xã hội.

Đối với các trường hợp không thuộc quy định tại điểm a khoản này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện quy định tại khoản 2 Điều này để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai. Nội dung dự thảo này rất phù hợp với ý kiến đóng góp nêu trên.

Đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt. Nội dung này rất phù hợp. Nhưng Chính phủ nên cho phép nhà đầu tư được bán chuyển nhượng tài sản đất nền trước khi tách thửa, để thu hồi vốn đầu tư tiếp công trình xã hội, chủ đầu tư không phải đợi làm xong thủ tục tách thửa mới được bán, chuyển nhượng.

Bên cạnh đó, bà Phương đề nghị Chính phủ nên cho phép chủ đầu tư bán chuyển nhượng tài sản hình thành trong tương lai như Luật Nhà ở, để trùng khớp giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở đều phù hợp. Nên sửa đổi Luật Đất đai, điều khoản tổ chức tư nhân đầu tư vào dự án nhà ở thì nên áp dụng theo Luật Nhà ở cho trùng khớp quan điểm và quy định giống nhau để không bị chồng chéo, ảnh hưởng khó khăn cho nhà đầu tư và sẽ ảnh hưởng lớn đến sự phát triển nền kinh tế đất nước.

Chính phủ nên bổ sung quy định riêng về dự án phát triển nhà ở vùng nông thôn

Theo bà Nguyễn Nam Phương, hiện nay thủ tục lập dự án đầu tư, quy định chồng chéo cho nên kéo dài thời gian, chậm trễ về thủ tục đầu tư đến 02 năm, 03 năm vẫn chưa xong về hồ sơ pháp lý, mất đi cơ hội đầu tư của doanh nghiệp ảnh hưởng đến doanh nghiệp và ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế đất nước. Bà Phương đề nghị Chính phủ nên quy định riêng về dự án nhà ở phát triển vùng nông thôn. Nên khuyến khích để thu hút nguồn vốn đầu tư vào vùng nông thôn mới phát triển kinh tế đất nước.

Cũng theo bà Nam Phương, hiện nay điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh dự án không quy định chung trong Luật Nhà ở khu đô thị, nhà ở vùng nông thôn. Do đó, Chính phủ cần nghiên cứu, bổ sung cụ thể hơn. Trong đó, nên cho phép nhà đầu tư được phân lô bán nền tại vùng phát triển dân cư nông thôn mới được phân lô, bán nền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các quy định cụ thể.

Cụ thể, chủ đầu tư dự án nên được phân kỳ đầu tư theo giai đoạn. Giai đoạn 1 đầu tư hoàn thành hạ tầng đồng bộ bao gồm cả đánh giá tác động môi trường (ĐTM), khu xử lý thải, được nghiệm thu và bàn giao cho Nhà nước quản lý. Đất chủ đầu tư đầu tư dự án đã được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã sang tên và hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, giải phóng xong mặt bằng, không cầm cố, thế chấp cho ngân hàng, được cơ quan cấp Sở có văn bản đủ điều kiện được huy động vốn, chuyển nhượng nhận tiền cọc của người dân 100% diện tích đất nền dự án, để chủ đầu tư có nguồn vốn đầu tư giai đoạn 2 công trình xã hội. Giai đoạn 2 chủ đầu tư phải đầu tư xây công trình xã hội trên đất, đã ghi cụ thể trong quyết định 1/500 của UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện phê duyệt.

Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng theo tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt 1/500, thì Nhà nước sẽ thu hồi diện tích đất xây dựng công trình xã hội, giao cho tổ chức khác đầu tư và đưa ra đấu giá, đấu thầu để xây công trình xã hội.