Cơ chế khơi thông, tăng tốc làm nhà ở xã hội

(Xây dựng) – “Cơ chế khơi thông, tăng tốc làm nhà ở xã hội” là nội dung của phiên thảo luận 2 trong Tọa đàm “Hiện thực hóa đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội” với những hiến kế sát sườn, mang tính đột phá trong phát triển nhà ở xã hội nhằm đạt được mục tiêu một triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030 của Bộ Xây dựng, cũng như mục tiêu của Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045 của Chính phủ.

Toàn cảnh phiên thảo luận 2: Cơ chế khơi thông, tăng tốc làm nhà ở xã hội (ảnh: Hoàng Anh).

Phiên thảo luận có sự tham gia của ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (BĐS) - Bộ Xây dựng; ông Nguyễn Xuân Bắc - Phó Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; ông Nguyễn Ngọc Sơn - Phó Giám đốc Sở Xây dựng Bắc Giang; TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam.

Ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS - Bộ Xây dựng: Mục tiêu ngắn hạn sẽ cán mốc về đích đúng kế hoạch

Ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS - Bộ Xây dựng (ảnh: Hoàng Anh).

Tại phiên thảo luận, trả lời về các câu hỏi liên quan đến việc nhằm hoàn thành mục tiêu ngắn hạn đến 2025, bên cạnh việc hoàn thành đầu tư xây dựng 288.500 căn hộ nhà ở xã hội đang triển khai, phải mở mới và hoàn thành đầu tư xây dựng khoảng 120 nghìn căn, ông Hưng cho biết: Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với các địa phương rà soát quỹ đất, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp và cải tạo nhà chung cư cũ. Mặc dù đề án mới thực hiện được nửa năm từ 2022 đến nay đã đạt được 20,2 nghìn căn được cấp phép và đi vào thực địa. Đồng thời hoàn thành cấp phép chủ trương đầu tư 2021-2025 là 428 nghìn căn. Tất cả hiện diện trên giấy tờ và hiện trường cần phải đầu tư 600 nghìn căn trên các địa phương. Điều này cũng cần sự vào cuộc tích cực từ các địa phương mới có thể hoàn thành mục tiêu cho đề án này.

Lĩnh vực nhà ở và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ, Quốc hội Kỳ họp thứ 6 cuối tháng 10 vừa qua đã nêu rõ, cũng như trong dự thảo Luật Nhà ở của Sở Xây dựng Hải Phòng, Bắc Ninh… đã nêu trong thực tiễn chúng ta còn cần đề ra các chính sách, giải pháp khác vì nhu cầu của người công nhân đa dạng chỉ nên có thể cho thuê không sở hữu trong đó có khoảng 10 đối tượng.

Vấn đề đưa ra giải pháp từ nguồn vốn trên 1 nghìn tỷ đồng đã được đại diện ngân hàng cam kết triển khai gói tín dung này. Về phía địa phương, Chính phủ ban hành đề án 1 triệu căn hộ trong đó các địa phương cần tích cực vào cuộc và quyết liệt triển khai. Như đưa ra kế hoạch từng năm giao nhiệm vụ cho các Sở, ban, ngành như nào để có thể thực hiện việc hoàn thành mục tiêu đến 2030. Điều đó cũng khẳng định tất cả từ địa phương đến các Sở, ban, ngành đều vào cuộc thực hiện thì việc đề án hoàn toàn khả thi. Và mục tiêu ngắn hạn sẽ cán mốc về đích đúng kế hoạch.

Ông Nguyễn Xuân Bắc, Phó Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế Ngân hàng Nhà nước Việt Nam: Chương trình tín dụng cho nhà ở xã hội có một số khó khăn nhất định!

Ông Nguyễn Xuân Bắc, Phó Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (ảnh: Hoàng Anh).

Chương trình tín dụng 120 nghìn tỷ đồng hiện nay có một số khó khăn nhất định. Hiện nay đã giải ngân khoảng 83 tỷ đồng trong gói vay ưu đãi dành cho nhà ở xã hội nhưng việc giải ngân còn chậm và gặp nhiều khó khăn vướng mắc. Qua nhận diện, phân tích, đánh giá, hiện nay, tổng kết lại thì có 4 khó khăn vướng mắc, cụ thể:

Thứ nhất, hiện nay, nguồn cung nhà ở xã hội rất hạn chế, xuất phát từ các quy định ban hành khá lâu trong khi hiện nay thực tế đã biến chuyển, thay đổi. Vì thế chúng ta cũng cần cập nhật, sửa đổi cho phù hợp với tình hình thực tế. Qua thống kê của Vụ Tín dụng các ngành kinh tế Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, hiện nay mới có 20/63 tỉnh thành công bố danh mục dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo chung cư cũ với tổng số là 51 dự án. Như vậy, còn 43 tỉnh thành hiện nay vẫn đang còn tổng hợp các danh mục nhà ở xã hội để công bố trong thời gian sắp tới.

Nguyên nhân thứ hai, một số dự án nhà ở xã hội chưa thực sự hấp dẫn với người mua nhà. Có những dự án rất “hot” được người dân rất quan tâm và sẵn sàng xếp hàng từ rất sớm để đăng ký bốc thăm mua nhà, tuy nhiên cũng có những dự án nhà ở xã hội mở bán rất nhiều lần nhưng mà cũng không có nhà đầu tư quan tâm. Về vấn đề quy hoạch, vị trí, giá cả chất lượng, sự đồng bộ về cơ sở hạ tầng, môi trường sống... rất là quan trọng, bởi vì khi người dân lựa chọn một nơi an cư, lạc nghiệp thì đấy là một quyết định lớn, bởi vì đây là một tài sản rất lớn đối với một hộ gia đình. Khi mà xem xét mua nhà, người ta sẽ xem xét rất kỹ các khía cạnh, liên quan đến pháp lý, vị trí, lợi cho gia đình sinh hoạt hay không, con em học hành thế nào, môi trường, cây xanh, đi lại...

Đây cũng là một vấn đề rất phổ biến khi phát triển bất động sản. Với nhà ở xã hội và những quyết tâm của Chính phủ, cũng như các Bộ, ngành, tôi hy vọng chúng ta có những dự án nhà ở xã hội với chất lượng cao, giá cả phù hợp với túi tiền của người dân mà chất lượng chấp nhận được, đảm bảo về an toàn phòng cháy chữa cháy, đây là cái tiên quyết vì tính mạng con người rất là quan trọng. Cái thuận tiện, cái hợp lý về chất lượng, môi trường... được quan tâm thì cái này cần sự tham gia, vào cuộc của chính quyền địa phương. Thông qua đó mới hỗ trợ được doanh nghiệp vì bản thân doanh nghiệp không thể làm những điều như thế, tạo điều kiện về quy hoạch vị trí, hạ tầng...

Thứ ba, hiện nay điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội còn khá chặt chẽ, nhiều điểm chưa phù hợp mà chúng ta cần phải điều chỉnh. Hiện nay, Bộ Xây dựng cũng đang chủ trì và phối hợp trình Chính phủ, Quốc hội sửa đổi, cho chính sách phù hợp, tạo điều kiện do người dân tiếp cận. Để vay vốn mua nhà ở xã hội, đầu tiên người dân phải mua được nhà ở xã hội đã, có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư thì lúc ấy mới đi tìm nhà tài trợ để vay vốn, ký hợp đồng giải ngân. Vấn đề điều kiện đã được nhận diện và tôi hy vọng sắp tới khi quy định được sửa đổi sẽ thuận tiện hơn rất nhiều.

Thứ tư, chương trình 120 nghìn tỷ phục vụ mục đích đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội và triển khai đến năm 2030, đây là chương trình dài hơi, phục vụ cho mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, quỹ nhà phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Để tạo điều kiện cho người dân có thể sở hữu, sinh sống, cải thiện về chỗ ở, cho nên để giải ngân chúng ta cần phải có khối lượng thực hiện theo tiến độ thi công của công trình, phải có khối lượng được hoàn thành, thực hiện, phải có hợp đồng mua bán. Khi chúng ta mới bắt đầu chương trình nó có thể sẽ chưa nhanh nhưng với quyết tâm của Chính phủ, Bộ, ngành thì sau này chương trình sẽ đẩy mạnh tốc độ giải ngân cao hơn.

Quan điểm lập quỹ đầu tư phát triển nhà ở xã hội, về quỹ này chúng tôi không có chuyên môn sâu vì quỹ hoạt động theo Luật Chứng khoán, thuộc quản lý của Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước chỉ quản lý các tổ chức tín dụng, ngân hàng. Tuy nhiên, quan điểm cá nhân tôi rất đồng tình bởi vì việc phát triển nhà ở xã hội cần sự chung tay của các ngành, các cấp, các bên, từ phía người mua nhà, nhà đầu tư, Nhà nước, các cơ quan liên quan, chính quyền địa phương... Đây là một ý tưởng rất tốt để chúng ta tạo lập ra nguồn lực tài chính và đẩy mạnh phát triển đầu tư nhà ở xã hội. Tuy nhiên chúng ta cần nghiên cứu rất kỹ, bởi vì khi thành lập một loại hình tổ chức mới thì chúng ta cần phải đặt ra những câu hỏi là chúng nằm ở Trung ương hay địa phương, tất cả 63 tỉnh thành hay một số tỉnh thành thôi…

Về mô hình tổ chức, cách thức hoạt động như thế nào cho bền vững, nhu cầu vốn để phát triển nhà ở xã hội rất lớn, chúng ta có một lượng vốn lớn nhưng nếu mà chỉ tiêu thì dần dà cùng hết, vì vậy cần cơ chế sinh sôi, nảy nở, duy trì, phát triển, để hỗ trợ cho việc phát triển nhà ở xã hội lâu dài, những vấn đề này mang tính kỹ thuật phải nghiên cứu kỹ để đưa ra mô hình, trước đây chúng ta đã từng có quy như vậy nhưng giờ phải tìm hiểu lại, trước đây có nhưng tại sao bây giờ không còn nữa, ý kiến cá nhân của tôi là tốt nhưng cần phải nghiên cứu để đảm bảo nó hiệu quả.

Ông Nguyễn Ngọc Sơn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Bắc Giang: Đến năm 2025 tỉnh Bắc Giang sẽ đáp ứng hoàn thành được theo chỉ tiêu của Chính phủ giao

Ông Nguyễn Ngọc Sơn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Bắc Giang (ảnh: Hoàng Anh).

Hiện tại Bắc Giang có 15 dự án NOXH được triển khai đầu tư xây dựng, quy mô sử dụng đất khoảng 79ha với tổng vốn đầu tư khoảng 21.226 tỷ đồng. Các dự án NOXH này khi hoàn thành sẽ cung ứng cho thị trường khoảng 28.800 căn hộ.

Đáng chú ý, trong 15 dự án NƠXH nói trên đã có 2 dự án hoàn thành cung ứng cho thị trường khoảng 2.600 căn hộ. Bên cạnh đó, có 4 dự án đã được khởi công xây dựng, khi hoàn thành sẽ đáp ứng khoảng 10.400 căn hộ.

Qua số liệu khảo sát của Sở Xây dựng, giai đoạn 2023 - 2025, tỉnh Bắc Giang cần 331 nghìn công nhân để phục vụ làm việc tại 8 khu công nghiệp và 54 cụm công nghiệp. Theo kế hoạch, đến năm 2030, tỉnh Bắc Giang đang quy hoạch 29 khu công nghiệp. Đến năm 2030 hoàn thành kế hoạch, dự kiến sẽ có 663 nghìn công nhân.

Để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho hàng nghìn công làm việc tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp nói trên, Sở Xây dựng tỉnh Bắc Giang đã phối hợp Trung tâm nhà ở và thị trường bất động sản tổ chức khảo sát nhu cầu nhà ở của các công nhân tại các khu công nghiệp.

Cụ thể, qua khảo sát, Sở Xây dựng dự báo sẽ có khoảng 57 nghìn công nhân có nhu cầu về nhà ở đến 2025, tương đương với khoảng 30.500 căn hộ.

Như vậy, nếu giai đoạn này các dự án NƠXH trên địa bàn tỉnh Bắc Giang được triển khai đồng bộ thì giai đoạn 2025 - 2030 tỉnh Bắc Giang sẽ đáp ứng và hoàn thành được các mục tiêu của Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030" đã đề ra theo kế hoạch.

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam: Kiến nghị giải pháp để đề án thực sự đi vào thực tiễn

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (ảnh: Hoàng Anh).

Để có thể hiện thực hóa Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, Hiệp hội BĐSViệt Nam đề xuất một số giải pháp: Thứ nhất, cần nhanh chóng thể chế hóa và đảm bảo hiệu lực thực thi bằng văn bản quy phạm pháp luật với những định hướng, điều kiện thuận lợi, ưu đãi đã được xác định trong Đề án về hạ tầng, đất đai, tài chính… cho các tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội.

Thứ hai, trên cơ sở Đề án, trong từng giai đoạn, các địa phương cần đề ra mục tiêu cụ thể, như xây ký túc xá cho sinh viên, nhà ở xã hội cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở cho người thu nhập thấp dựa trên điều chỉnh quy hoạch, vị trí đất đai và phân bổ nguồn lực phù hợp. Thứ ba, chính quyền địa phương cần kiểm soát về giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân và mức phí dịch vụ khu nhà ở xã hội.

Thứ tư, tiếp tục nghiên cứu, dự báo tình hình, đánh giá đầy đủ nhu cầu nhà ở của người dân, nhất là công nhân, người lao động có thu nhập thấp, sinh viên mới ra trường. Đặc biệt, cần tính đến mức thu nhập phổ biến của người lao động và khả năng có thể mua nhà ở xã hội để điều hành chính sách tài chính, tiền tệ cho phù hợp, nhất là lãi suất và cơ chế cho vay mua nhà ở xã hội.

Thứ năm, tăng cường tính minh bạch, chính xác về thông tin, dữ liệu về nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng để dự báo cung - cầu, nhất là giám sát về giá, cơ cấu căn hộ, tỷ lệ nhà cho thuê, mua và giải phóng mặt bằng.

Về phía doanh nghiệp, có thể đề xuất điều chỉnh một số dự án sang nhà ở xã hội, đồng thời đề nghị chính quyền địa phương về việc tham gia dự án đầu tư nhà ở xã hội trong quỹ đất 20% và quỹ đất tập trung theo danh mục công bố của địa phương.

Bên cạnh đó, TS. Nguyễn Văn Khôi đưa ra một số giải pháp cần thực hiện ngay. Trong đó, về quỹ đất, chính quyền địa phương sớm duyệt dự án 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại cho xây dựng nhà ở xã hội. Đồng thời, bố trí quỹ đất tập trung để đầu tư nhà ở xã hội.

Tiếp theo là rút ngắn thủ tục và thời gian giải quyết đối với phân khúc nhà ở xã hội xuống chỉ còn 10 - 12 tháng. Sau đó thời gian đầu tư xây dựng, chính quyền thực hiện công tác giải phóng mặt bằng. Từ khâu quy hoạch, kế hoạch sử dựng đất, chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng, nghiệm thu công trình, cấp giấy chứng nhận… đồng thời chính quyền địa phương đầu tư hạ tầng bên ngoài để kết nối hạ tầng bên trong.

Về nguồn vốn, cần bố trí đầy đủ và quy định giải ngân đặc thù. Chính quyền địa phương lập danh sách công khai dự án vay vốn. Đồng thời, xem xét kiến nghị của một số doanh nghiệp về việc tăng giới hạn mức lợi nhuận hơn 10% như hiện nay, lãi suất vay dưới 6,5%/năm. Còn lãi suất vay mua nhà ở xã hội nên ở mức dưới 5%/năm, thì phù hợp với thu nhập của người lao động.

TS Nguyễn Văn Khôi cho biết, một nguyên nhân khác khiến gói 120.000 tỷ đồng vẫn "ế" là lãi suất chưa hấp dẫn. Ông nói, qua khảo sát, nhiều doanh nghiệp đang kiến nghị giảm lãi vay với chủ đầu tư xuống còn 6,5% một năm, khách mua nhà là 4,8% một năm.

Hiện tại, một số ngân hàng áp dụng lãi suất 8,2% một năm (với chủ đầu tư dự án) và 7,7% một năm (với khách hàng vay) theo gói 120.000 tỷ đồng. Hồi giữa năm, Hiệp hội BĐS Thành phố Hồ Chí Minh cũng từng cảnh báo gói tín dụng cho vay nhà ở xã hội này có thể "ế" vì lãi suất cao, nhất là với người mua nhà có thu nhập thấp.

Bên cạnh đó, nhanh chóng điều chỉnh tiêu chí, trình tự và thời gian xét duyệt cho người được mua, thuê. Đồng thời có quy định để các doanh nghiệp đầu tư khu công nghiệp vào diện được thuê, mua, giải quyết cho người công nhân khu, cụm công nghiệp.