Cần rà soát, chọn lọc dự án bất động sản để cấp vốn

(Xây dựng) – Mới đây, trước lo ngại về dòng vốn cho thị trường bất động sản (BĐS) dấu hiệu tăng nóng trở lại, Ngân hàng Nhà nước đã có những chỉ đạo sát sao về kiểm soát dòng vốn chảy vào lĩnh vực này từ kênh tín dụng và trái phiếu. Nhiều ngân hàng cũng có động thái thông báo dừng cho vay BĐS. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc kiểm soát tín dụng cứng nhắc, không hợp lý có thể sẽ làm trầm trọng hơn sự mất cân đối cung - cầu BĐS.

Theo các chuyên gia, việc kiểm soát tín dụng là cần thiết nhưng phải kiểm soát hợp lý.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tính đến 31/3/2022, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt 783.942 tỷ; tổng giá trị phát hành trái phiếu ra công chúng tăng 13,78% so với cùng kỳ năm trước (chiếm 21,9% tổng giá trị phát hành) và giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ giảm 24,17%, đạt 30.998 tỷ đồng (chiếm 78,09% tổng giá trị phát hành). Nhóm BĐS hiện dẫn đầu về giá trị phát hành với tổng khối lượng phát hành đạt 17.211 tỷ đồng, chiếm 43,36% tổng giá trị phát hành.

Việc nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS chuyển sang thực hiện huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu, lượng phát hành với quy mô lớn, lãi suất cao sẽ tiềm ẩn rủi ro cho thị trường khi lượng phát hành trái phiếu lớn gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu, có trường hợp gấp 40 lần vốn chủ sở hữu; kỳ hạn phát hành ngắn (từ 3 - 5 năm) đặc biệt là đối với doanh nghiệp BĐS huy động để triển khai dự án (thời gian triển khai dự án thường dài hơn, trên 5 năm).

Cùng với đó, tài sản đảm bảo là các BĐS, dự án trong khi công tác định giá tài sản đảm bảo có thể không sát với giá thực tế (định giá cao hơn giá trị thực).

Trước lo ngại về dòng vốn cho thị trường BĐS dấu hiệu tăng nóng trở lại, Ngân hàng Nhà nước đã có những chỉ đạo sát sao về kiểm soát dòng vốn chảy vào lĩnh vực này từ kênh tín dụng và trái phiếu. Nhiều ngân hàng cũng có động thái thông báo dừng cho vay BĐS.

Như ngân hàng Techcombank đã tạm dừng giải ngân khoản vay mua BĐS chưa hoặc đã có giấy chứng nhận từ cuối tháng 3/2022. Ngân hàng Sacombank cũng không cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, ngoại trừ cho vay đối với cán bộ, công nhân viên và người mua, xây hoặc sửa BĐS để ở…

Liên quan đến vấn đề trên, một số chuyên gia kinh tế cho rằng, việc kiểm soát tín dụng BĐS có vai trò trong việc giảm nhiệt thị trường, hy vọng kiểm soát rủi ro tốt hơn. Trên thực tế, thị trường đang phải đối mặt thời gian qua chính là nguồn cung không tăng, càng ngày càng thiếu hụt nhưng nguồn cầu của thị trường lại liên tục tăng lên, không hề suy giảm… Việc nguồn vốn không thể chảy vào thị trường BĐS sẽ làm trầm trọng hơn sự mất cân đối cung - cầu này, gây ra các bất ổn thị trường, đặc biệt là giá BĐS liên tục tăng cao.

Việc kiểm soát tín dụng BĐS cũng sẽ khiến các dự án đang triển khai có thể bị dở dang, thanh khoản thị trường giảm, nợ xấu theo đó tăng, giảm đà phục hồi kinh tế… Do vậy, việc kiểm soát tín dụng là cần thiết nhưng quan trọng hơn là phải kiểm soát hợp lý.

Tuy nhiên, việc siết tín dụng cũng có mặt tích cực đối với những doanh nghiệp có kế hoạch đầu tư bài bản, hiệu quả… Các doanh nghiệp BĐS không thể đầu tư tràn lan mà phải tập trung vào các dự án khả thi nhất.

Theo Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS Nguyễn Mạnh Khởi (Bộ Xây dựng), dòng vốn BĐS đổ vào thị trường qua các kênh trực tiếp là các dự án mà chủ đầu tư vay vốn. Ngoài ra, các chủ đầu tư phát hành trái phiếu để huy động nguồn vốn hoặc cho khách hàng vay thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, mua các quỹ của các công ty chứng khoán phát hành chứng chỉ quỹ, sau đó các công ty này lại dùng tiền đầu tư vào BĐS.

Với thực trạng đó của nguồn vốn, việc kiểm soát tín dụng là hợp lý và cần thiết. Dòng vốn BĐS cần được kiểm soát và nên ưu tiên dòng vốn cho các dự án đang triển khai, đặc biệt dự án có mức giá vừa phải để thúc đẩy nguồn cung, đặc biệt là dòng vốn cần được ưu tiên để đẩy mạnh nguồn cung nhà ở xã hội.

Bộ Xây dựng cũng đang đề xuất sửa Nghị định 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế, theo nguyên tắc không phải doanh nghiệp BĐS nào cũng được cấp vốn như nhau mà nên ưu tiên vốn cho dự án nào, hạn chế dự án nào...